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24. März 2021
Bürgerliches Recht, Zivilverfahrensrecht
Mietrecht und Corona
OLG Frankfurt am Main: Coronabedingte Einschränkungen für Nutzung von Gewerbemieträumen sind kein Mietmangel
OLG Frankfurt am Main: Einwendung der Störung der Geschäftsgrundlage kann nicht im Urkundenprozess geltend gemacht werden (Foto: Axel Bueckert / stock.adobe.com)
Nutzungseinschränkungen von Gewerberäumen während des ersten Corona-Lockdowns sind kein Mangel der Mietsache. Zwar sind Anpassungen der Miethöhe nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage möglich. Solche Ansprüche sind aber nicht im Urkundenprozess beweisbar. Dies hat das OLG Frankfurt aktuell entschieden.
In dem Streitfall verlangte die Klägerin rückständige Gewerberaummietzahlungen für die Monate April, Mai und Juni 2020. Die beklagte Mieterin konnte die Räumlichkeiten aufgrund der Vierten Verordnung zur Bekämpfung des Corona-Virus vom 18.3.2020 bis 19.4.2020 gar nicht und ab dem 20.4.2021 nur sehr eingeschränkt nutzen. Ab März brachen die Umsätze der Beklagten ein und in der Zeit von April bis Juni 2020 zahlte die Beklagte die Miete nur teilweise. Daraufhin klagte die Klägerin die ausstehenden Mieten im Urkundenprozess ein. Dabei legte sie lediglich den Mietvertrag vor. Die Ausgangsinstanz verurteilte die Beklagte antragsgemäß. Gegen das erstinstanzliche Urteil zog die Beklagte mit einer Berufung vor das OLG Frankfurt am Main.
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OLG Frankfurt: Kein Mietmangel und Einwendung der Störung der Geschäftsgrundlage im Urkundenprozess ausgeschlossen
Das Rechtsmittel hatte keinen Erfolg. Nach Auffassung des OLG Frankfurt am Main begründete die Betriebsstillegung keinen Mangel der Mietsache. Die Räumlichkeiten, so die Frankfurter Richter, wären in dem fraglichen Zeitraum weiterhin zum vertraglich vereinbarten Gebrauch tauglich gewesen. Die weiteren Überlegungen des OLG:
Behördliche Anordnungen beziehen sich auf Betrieb der Beklagten: Die behördlich angeordneten Einschränkungen wirkten sich dem OLG zufolge nicht unmittelbar auf das Mietobjekt aus, sondern nur auf den Betrieb der Beklagten. Die Klägerin schuldet aber nicht die Überlassung eines Betriebs, sondern lediglich die Möglichkeit, in den überlassenen Räumen einen Geschäftsbetrieb zu führen. Dieses Risiko liegt bei der beklagten Mieterin.
Vertragszweck präzisiert lediglich Art der Nutzung: Der vereinbarte Vertragszweck für den Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts konkretisiert lediglich die generelle Nutzung des Mietobjekts. Diese hätten die Behörden nicht untersagt.
Einwendung der Störung der Geschäftsgrundlage im Urkundenprozess unstatthaft: Zwar habe sich die Geschäftsgrundlage des Mietvertrags aufgrund der Corona-Pandemie schwerwiegend geändert, weil die Parteien bei Vertragsschluss nicht davon ausgegangen seien, dass während der Vertragslaufzeit eine schwere Pandemie eintritt. Ebenso wäre anzunehmen, dass die Parteien entsprechende Regelungen vereinbart hätten, wenn sie die Pandemie vorausgesehen hätten, so das OLG weiter. Im Rahmen eines Urkundenprozesses könne die Beklagte aber keine Anpassung des Vertrags verlangen, weil sie die Beweise für die Umstände, die sie vorgetragen hat, im Urkundenprozess nicht führen kann.
Aber Prüfung der Einwände der Beklagten in Nachverfahren möglich: Die Einwände der Beklagten können dem OLG zufolge aber im Nachverfahren zu würdigen sein.
Das Gericht hat die Revision zum BGH wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Angelegenheit zugelassen.
Quelle: PM des OLG Frankfurt am Main vom 19.3.2021 zum Urteil vom selben Tag – 2 U 143/20
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Im Wortlaut: § 600 ZPO – Nachverfahren
(1) Wird dem Beklagten die Ausführung seiner Rechte vorbehalten, so bleibt der Rechtsstreit im ordentlichen Verfahren anhängig.
(2) Soweit sich in diesem Verfahren ergibt, dass der Anspruch des Klägers unbegründet war, gelten die Vorschriften des § 302 Abs. 4 Satz 2 bis 4.
(3) Erscheint in diesem Verfahren eine Partei nicht, so sind die Vorschriften über das Versäumnisurteil entsprechend anzuwenden.
(ESV/bp)
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